O Boletín Oficial do Estado do 30 de setembro de 2026 publica o Real Decreto-lei 26/2026, do 29 de setembro, polo que se adoptan medidas urxentes para a protección da función social da vivenda e a ampliación da oferta de vivenda asequible.
Con carácter xeral, as medidas entrarán en vigor o 1 de outubro de 2026, aínda que algunhas disposicións establecen datas específicas.
🏠 Principais novidades
🔹 Protección fronte aos desafiuzamentos
Amplíase ata o 31 de decembro de 2030 a protección en determinados procedementos de desafiuzamento que afecten a persoas en situación de vulnerabilidade e sen alternativa habitacional.
A norma reforza ademais a intervención das administracións públicas nos casos de vulnerabilidade económica. Nos supostos previstos, deberán ofrecer unha alternativa habitacional ou asumir as cantidades debidas nos termos establecidos legalmente.
🔹 Prórroga extraordinaria dos contratos de alugueiro
As persoas arrendatarias de determinados contratos de vivenda habitual vixentes poderán solicitar unha prórroga extraordinaria, por anualidades, de ata dous anos adicionais.
Entre outros requisitos, a persoa inquilina deberá estar ao corrente no pagamento do alugueiro e telo estado mensualmente durante os oito meses anteriores.
A prórroga deberá ser aceptada polo propietario, salvo determinadas excepcións previstas na norma.
🔹 Limitación temporal das subas do alugueiro
Para as actualizacións anuais de renda comprendidas entre a entrada en vigor do Real Decreto-lei e o 31 de decembro de 2027:
- Se o alugueiro xa supera o límite máximo aplicable conforme ao sistema de índices de prezos de referencia, non poderá incrementarse.
- Nos demais casos, aplicarase o incremento que resulte dun novo acordo entre as partes e, se non existe acordo, a subida non poderá superar o 2 %.
🔹 Nova regulación dos alugueiros de temporada
Os contratos temporais deberán responder a unha causa real e acreditable que xustifique o desprazamento temporal da persoa desde a súa residencia habitual.
A causa deberá constar no contrato e corresponderalle ao propietario acreditala.
A ausencia dunha causa válida poderá provocar que o contrato pase a estar sometido ás regras do alugueiro de vivenda habitual.
🔹 Regulación do alugueiro por habitacións
O alugueiro de habitacións incorpórase expresamente á regulación da Lei de Arrendamentos Urbanos.
A suma das rendas das habitacións dunha mesma vivenda alugadas simultaneamente non poderá superar a renda que correspondería ao alugueiro da vivenda completa.
🔹 Gastos que non se poden repercutir á persoa inquilina
Refórzase a prohibición de trasladar ao inquilino determinados gastos de xestión inmobiliaria e formalización do contrato.
Tampouco poderá obrigarse á persoa arrendataria a contratar determinados seguros de impago nin cobrarlle servizos adicionais non solicitados expresamente.
🔹 Reparacións necesarias na vivenda
Establécense novos mecanismos para os casos nos que o propietario non realice determinadas reparacións necesarias para garantir a habitabilidade, seguridade ou salubridade da vivenda.
Cumpridos os requisitos establecidos na norma, a persoa arrendataria poderá chegar a realizar as obras e descontar o seu custo razoable e acreditado das rendas posteriores.
🔹 Maior dereito de tanteo e retracto
Refórzase o dereito de adquisición preferente da persoa inquilina cando se venda a vivenda arrendada, incluídos determinados supostos nos que a vivenda se transmite conxuntamente con outros inmobles ou activos.
🔹 Dedución no IRPF para persoas que viven de alugueiro
Créase unha dedución estatal por alugueiro da vivenda habitual para contribuíntes que cumpran os requisitos de renda establecidos.
A dedución é, con carácter xeral, do 10 % das cantidades satisfeitas polo alugueiro, cos límites e condicións establecidos na norma.
🔹 Incentivos fiscais para propietarios
Modifícanse as reducións aplicables no IRPF aos rendementos obtidos polo alugueiro de vivendas.
As porcentaxes varían segundo circunstancias como a redución do prezo do alugueiro, a situación da vivenda, a idade das persoas arrendatarias ou o destino da vivenda a alugueiro social ou asequible.
En determinados supostos, a redución pode alcanzar o 100 % do rendemento neto positivo.
🔹 Medidas contra a compra especulativa de vivenda
Ata o 31 de decembro de 2028, determinadas entidades dedicadas á adquisición de inmobles terán limitada a compra de vivendas cando o prezo sexa inferior ao 70 % do seu valor de taxación de mercado.
A norma establece excepcións, entre outras, para vivenda social ou asequible e determinados usos de carácter social.
🔹 Primeira vivenda: mecanismo “TU CASA”
Créase o mecanismo TU CASA, destinado a facilitar o acceso á primeira vivenda habitual mediante financiamento complementario.
Poderá financiar ata o 20 % do valor da vivenda, cun máximo de 50.000 euros, mediante préstamos ao 0 % de interese e sen comisións, de acordo coas condicións que se desenvolvan.
As vivendas adquiridas mediante este mecanismo quedarán sometidas permanentemente a un prezo máximo de transmisión.
🔹 Vivendas baleiras e pisos turísticos
Amplíanse as posibilidades dos concellos para establecer recargas no IBI sobre determinados inmobles residenciais.
Nos municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado poderá establecerse tamén unha recarga de ata o 50 % da cota líquida do IBI para inmobles residenciais destinados a aloxamento turístico, nos termos previstos legalmente.
A súa aplicación non é automática: require a correspondente regulación municipal.
🔹 Máis vivenda pública e asequible
A norma establece medidas para incrementar o parque público de vivenda, incluída a cesión de inmobles públicos á entidade estatal CASA 47 para destinalos a políticas de vivenda asequible.
Créase tamén un Fondo de Vivenda de Impacto Social para financiar proxectos que incrementen a oferta de vivenda cun impacto social positivo.
📅 Entrada en vigor
O Real Decreto-lei foi publicado no BOE o 30 de setembro de 2026 e establece, con carácter xeral, a súa entrada en vigor o 1 de outubro de 2026, sen prexuízo das datas específicas previstas para determinadas medidas.
Ao tratarse dun Real Decreto-lei, deberá ser sometido posteriormente á convalidación ou derrogación do Congreso dos Deputados.