Resumo dos cambios máis 1importantes
- Prórrogas moito máis longas. Unha vez transcorridos os primeiros 5 anos do contrato —ou 7 anos se o propietario é unha persoa xurídica—, se ningunha das partes comunica que quere finalizar o contrato, este prorrógase automaticamente por outros 5 anos ou 7 anos, respectivamente. E estas prórrogas poden ser sucesivas. BOE
- O propietario ten que avisar con 6 meses de antelación se non quere renovar. O inquilino mantén un preaviso de 2 meses. Antes, o preaviso xeral do arrendador era de 4 meses. BOE
- Nova indemnización ao inquilino. Se é o propietario quen decide non renovar, como regra xeral deberá indemnizar o arrendatario. A indemnización será o maior destes dous importes:
12 mensualidades, ou 1 mensualidade por cada ano que o inquilino levase vivindo na vivenda. Para calcular a mensualidade úsase o valor superior do rango individualizado do sistema estatal de referencia; se non existe ese valor, úsase a renda mensual vixente. BOE - Hai excepcións nas que o propietario non ten que indemnizar, por exemplo cando necesita a vivenda para si ou determinados familiares; cando o inquilino non residise nela durante máis de 6 meses no último ano sen causa xustificada; cando o inquilino dispoña doutra vivenda adecuada no mesmo municipio; cando ambas partes asinen un novo contrato; ou cando o inquilino rexeite unha oferta válida dun novo contrato que cumpra as condicións establecidas pola norma. BOE
- Se o propietario alega que necesita a vivenda para si ou para familiares e posteriormente non a ocupan no prazo de 3 meses, salvo forza maior, o inquilino poderá reclamar a indemnización. BOE
- Se, despois de comunicar que non renovará, propietario e inquilino acordan finalmente continuar, esa nova prórroga non poderá ser inferior a 5 anos —ou 7 se o arrendador é persoa xurídica—. Ademais, son nulas as cláusulas da prórroga que empeoren as condicións do contrato orixinal en prexuízo do inquilino. BOE
Vulnerabilidade e zonas tensionadas
Mantense unha protección especial. Un inquilino en situación acreditada de vulnerabilidade social e económica pode solicitar unha prórroga extraordinaria de ata 1 ano, que será obrigatoria cando o propietario sexa un gran tenedor, salvo determinadas excepcións. BOE
Nas zonas de mercado residencial tensionado, o inquilino pode solicitar prórrogas anuais extraordinarias de ata un máximo de 3 anos, que con carácter xeral deberá aceptar o propietario. BOE
⚠️ Moi importante: que pasa cos contratos que xa existen
A norma non se limita aos contratos novos. A nova regulación aplicarase tamén aos contratos de vivenda habitual que xa estean vixentes, respecto dos vencementos que se produzan despois da súa entrada en vigor. BOE
Pero hai matices importantes:
Se o propietario xa comunicara validamente a non renovación antes da publicación deste RDL, esa comunicación segue sendo válida e non xera a nova indemnización. BOE
Os contratos que xa estean actualmente dentro do antigo período de prórroga do artigo 10.1 da LAU continuarán nese período ata que remate; cando finalice, pasaralles a resultar aplicable o novo sistema. BOE
E os contratos que estean actualmente en tácita recondución tamén quedan incorporados ao novo sistema a partir do primeiro vencemento posterior á entrada en vigor, computándose para os 5/7 anos tanto a duración do contrato orixinal como o tempo transcorrido en tácita recondución. BOE
📅 Cando entra en vigor?
En resumo, a filosofía da reforma é clara: chegar ao final dos 5 anos de alugueiro xa non significa que o propietario poida simplemente deixar pasar o contrato e recuperar a vivenda sen máis consecuencias. Se non comunica a finalización nos prazos establecidos, o contrato entra nunha nova prórroga de 5 anos; e se decide non renovalo, normalmente terá que compensar economicamente ao inquilino. BOE
Consultar o Real Decreto-lei 28/2026 completo no BOE
Hai ademais unha cuestión importante: este RDL está relacionado co RDL 29/2026, tamén publicado hoxe, que establece outras medidas sobre vivenda e unha prórroga extraordinaria.