O Boletín Oficial do Estado (BOE) publicou este 7 de outubro o Real Decreto-lei 29/2026, do 6 de outubro, polo que se adoptan medidas urxentes para a protección da función social da vivenda e a ampliación da oferta de vivenda asequible.
A nova norma reúne un amplo paquete de medidas que afecta tanto ás persoas inquilinas como ás propietarias, á compra da primeira vivenda, aos alugueiros de temporada e por habitacións, ás vivendas turísticas e á fiscalidade relacionada co mercado residencial.
🏠 Prórroga extraordinaria de ata dous anos para determinados alugueiros
Unha das medidas máis relevantes afecta aos contratos de alugueiro de vivenda habitual actualmente vixentes.
Nos contratos nos que o período de prórroga obrigatoria, tácita ou, nalgúns casos, de tácita recondución finalice antes do 31 de decembro de 2028, a persoa arrendataria poderá solicitar unha prórroga extraordinaria por períodos anuais e ata un máximo de dous anos adicionais, sempre que cumpra os requisitos establecidos pola norma, entre eles estar ao corrente do pagamento do alugueiro.
📉 Limitación extraordinaria da actualización dos alugueiros
Tamén se establecen límites para determinadas actualizacións anuais da renda que se produzan desde a entrada en vigor da norma ata o 31 de decembro de 2027.
Se o alugueiro xa supera o límite máximo aplicable segundo o sistema estatal de índices de referencia, non procederá incremento. Nos restantes supostos, poderá pactarse a actualización entre as partes e, se non existe acordo, o incremento non poderá superar o 2 %.
🛡️ Protección fronte aos desafiuzamentos
O Real Decreto-lei reforza igualmente a protección das persoas en situación de vulnerabilidade que carezan dunha alternativa habitacional.
En determinados supostos establécese ata o 31 de decembro de 2030 a posibilidade de suspender procedementos de desafiuzamento. A norma tamén introduce mecanismos específicos para determinados procedementos por falta de pagamento cando a persoa arrendataria se atope en situación de vulnerabilidade económica.
🚪 Máis control sobre os alugueiros de temporada e por habitacións
A norma pretende evitar que os contratos temporais se utilicen para encubrir alugueiros que, na práctica, responden a unha necesidade permanente de vivenda.
Os contratos de temporada deberán responder a unha causa temporal real, expresa e acreditada. Se non existe esa causa, o contrato poderá considerarse de vivenda habitual.
No alugueiro por habitacións establécese, ademais, que a suma das rendas das diferentes habitacións non poderá superar a renda que correspondería ao alugueiro da vivenda completa, xunto con garantías adicionais nas zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
💶 Incentivos fiscais para os propietarios
O Real Decreto-lei modifica tamén o tratamento fiscal dos rendementos procedentes do alugueiro de vivenda.
As reducións no IRPF poden alcanzar porcentaxes moi elevados, incluso o 100 % en determinados supostos, especialmente cando se manteñen determinadas condicións de continuidade ou se ofrecen alugueiros por debaixo dos límites de referencia.
O obxectivo é utilizar a fiscalidade para incentivar que máis propietarios destinen as súas vivendas ao alugueiro residencial estable e a prezos moderados.
🏘️ Medidas sobre vivendas baleiras e pisos turísticos
Os concellos situados en zonas de mercado residencial tensionado poderán establecer determinados recargos no IBI sobre vivendas permanentemente desocupadas.
Tamén se contemplan recargos específicos para inmobles destinados a aloxamentos turísticos, que poderán incrementarse en función do número de vivendas deste tipo que posúa o mesmo titular.
🔑 Ata 50.000 euros a interese cero para comprar a primeira vivenda
Outra das novidades destacadas é a creación do mecanismo de financiamento TU CASA, xestionado polo ICO.
Este instrumento pretende complementar o financiamento hipotecario das persoas que adquiran a súa primeira vivenda habitual.
Os préstamos poderán financiar o menor destes dous importes:
➡️ Ata o 20 % do valor da vivenda.
➡️ Cun máximo de 50.000 euros.
Serán préstamos ao 0 % de interese e sen comisións, nas condicións e cos requisitos que se desenvolvan para este programa.
🏗️ 400 millóns para impulsar vivenda asequible
Créase tamén o Fondo de Vivenda de Impacto Social, destinado a financiar proxectos innovadores de vivenda que produzan un impacto social positivo e permitan mobilizar tamén investimento privado.
A norma establece unha dotación inicial de 400 millóns de euros.
Ademais, introdúcese unha definición de vivenda asequible vinculada á capacidade económica dos fogares: con carácter xeral, o custo da vivenda e os gastos asociados non deberán superar o 30 % da renda mediana da unidade de convivencia habitual do municipio.
🚫 Limitacións ás compras especulativas
Ata o 31 de decembro de 2030 establécense tamén limitacións para determinadas adquisicións de vivendas realizadas por entidades dedicadas á compra de inmobles ou carteiras hipotecarias impagadas e por determinados grandes propietarios.
A medida afecta, nos supostos establecidos na norma, ás adquisicións realizadas por un importe inferior ao 70 % do valor de mercado da vivenda.
Quedan exceptuadas determinadas operacións cando os inmobles se destinen, entre outras finalidades, a vivenda habitual a prezo asequible ou social, atención sociosanitaria ou colectivos vulnerables.
📅 Cando entra en vigor?
O Real Decreto-lei 29/2026 foi publicado no BOE o 7 de outubro de 2026 e entra en vigor, con carácter xeral, o 8 de outubro, aínda que algunhas das súas medidas teñen datas específicas de aplicación.
Ao tratarse dun Real Decreto-lei, deberá ser sometido ao correspondente procedemento de convalidación parlamentaria para manter a súa vixencia.
En conxunto, a norma combina protección das persoas arrendatarias, incentivos fiscais aos propietarios, límites á utilización especulativa da vivenda e novos instrumentos de financiamento, co obxectivo declarado de aumentar a oferta residencial e facilitar o acceso á vivenda.
https://www.boe.es/boe/dias/2026/10/07/pdfs/BOE-A-2026-20823.pdf